ck影视在线看最新电影 https://www.ck7788.cc
文/谢逸枫
基于国外疫情、贸易、地缘紧张趋势与国内部分区域疫情反复、经济形势严峻、房地产调整过于激烈、商品房市场交易寒冷、土地成交下降厉害、地方财政吃紧，继郑州十九条“3.1楼市救市”新政之后，官方首次作出全国性的政策、房价调整指示，意味着迎来全国房价、政策正式转向、预期全面触底的强烈信号。
笔者一直建议，房地产问题不能用行政措施解决，政策无法解决房价问题，要用市场的办法来解决。当前，房地产的问题，不能一刀切的操之过急，必须要给市场耐心。一旦太着急，政策用力过猛，范围、幅度过大，则会引发更大的问题。因为目前国内的经济、房地产、地方财政确实顶不住了，及时的作出调整，是正确的。
房地产下滑能拖累中国经济的发展，这是必须要避免的风险。商品房交易，土地成交大幅下滑，很多地方的财政会撑不住，大部分城市财政对房地产的依赖度是70%。如果房价大幅度下降，会让老百姓的财富一夜之间归零。房价大幅度下跌，银行的不良贷款率上升，断贷会导致金融危机。因此，房价平稳，才是政策的调整目标。
笔者想说的是既想马儿跑又想马儿不吃草，这是不可思议的的逻辑。房价调整不能太剧烈，既不能只涨不跌，也不能只跌不涨，说明房价只能是平稳小幅度上涨。想想，这世界上有哪个国家的政策能让房价一直保持着平稳上涨的。哪怕是美国、英国、法国、德国，连新加坡、日本、韩国、俄罗斯都都不能。
3月2日官方指出“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义”。这是官方对2020年9月以来到2022年的前期房地产金融、市场调控的一个定性总结。
按照3月2日官方指出“银行服务有“垒大户”的问题，特别是房地产领域问题比较明显。现在房贷发的很多，在大型银行贷款的占比很高。我们反复提醒他们要注意风险，因为很多人买房贷款是为了投资、投机，将来万一房价下跌，或者出现其他问题，就是一个巨大的金融危机”。
第一是迎来调控转向放松的周期，表明严厉的调控开始告一段落。
这是官方对2020年9月以来到2022年的前期房地产金融，市场调控的一个定性总结，属于政策反思，调控收官的表述。总结的定性，意味着前期房地产金融、房价调控、土地市场的制度的一些过头、过猛、过严调控措施会调整，迎来调控转向放松的周期，表明严厉的调控开始告一段落。
第二是目前银行金融风险已经逐渐的化解、控制住，处置的不良资产。
对过去不良资产的集中处理，提前释放银行业风险。从2017年到2021年，五年时间内处置不良资产约12万亿元，平均每年约2.4亿，2021年全年，商业银行累计实现净利润2.2万亿元。说明单纯从数字上看，银行业一年的纯利润基本上可以抵消当年处置的不良资产。
第三是高杠杆、高债务、高周转的融资、投资、开发模式短期结束。
说明一些房企大而不能倒是不可行的。一些房企想通过信贷来进行规模扩张是不可行的。这意味着千亿房企、大中型房企的高杠杆、高债务、高周转的融资，短期内不会再回到过去那种，更大的规模，更好地融资，更大的融资促进更大规模的投资开发模式。
第四是债务化解政策出台，意味着房企爆雷时代结束。
和国新办透露的楼市信号一样重要的是，还有3月2日的中房协向部分房企发出书面调研函。房协调研函的重点内容是摸底房企债务情况、偿债情况及在建住宅项目停工情况等。说明房企债务化解政策有望出台，三道红线、贷款集中制、银行信贷、发债的调控松绑的味道，意味着房企爆雷时代结束。
按照3月2日官方指出“现在对房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳转换”。这是官方自1997年以来，第四次（1998年、2008年、2014年、2022年）对房价调整要求不能大起大落，要平稳的明确表态。
针对去年房价的调整，官方作出表述，释放出五个重要的意义、信号。
第一是官方首次作出全国性的政策、房价调整指示，意味着迎来全国房价、政策正式转向、预期全面触底的强烈信号。
第二是当前房价调整过于激烈、剧烈，政策调整已到头的信号，调控转向全面松绑的指示，最严厉的调控已过去了。
第三是目前房价已经调整到位，不允许继续往下跌，宣告房价进入新一轮平稳上涨的通道的信号。
第四是房价调整的信号，房价在小幅度的调整范围内，都不会进行主动干预。这意味着未来房价既不能大涨，也不能大跌。小幅度波动区间上涨是允许的。
第五是一旦房价出现过快调整，就需要出手调控。即房价出现持续的高歌猛进、持续的不理性上涨，调控就会结束宽松期，市场的甜蜜期就会结束，政策重新调整，调控重新收紧。
官方作出“不希望房价调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳转换”的表述，除经济下降、房地产寒冷影响经济发展。地方卖地收入下降，影响地方财政等外，与当前房地产市场继续下降、低迷、寒冷有直接的关系。数据显示，种种迹象表明，楼市的下行趋势仍在持续、蔓延，没有复苏回暖、见底的趋势。
第一是1月到2月全国典型的一二三四线城市楼市成交量总体全线回落、下降。
数据显示，一线城市成交量环比跌了42%，北上广深成交皆创新低。二三线城市成交量同比、环比分别下降37%和29%，有近四成的城市成交量锐减一半，部分城市出现了下行压力过大的情况，比如南宁、东莞，成交同比跌幅超过了70%。2月份二三线城市中超九成城市成交下降，苏州降幅显著，为53%，福州次之，武汉降幅排第三。
第二是1月到2月全国典型的百强房企销售面积、销售金额出现“腰斩”的情况。
数据显示，1月到2月百强房企操盘销售金额同比大降47%，较1月降幅扩大超过十个百分点，同比2021年1月降低57%。去年1-2月进入房企十强的最低销售规模门槛值是400亿元，今年仅剩200亿元。百强房企门槛也从45.53亿元降至20.9亿元。企业推盘及营销积极性也普遍不高，成交创近年来单月新低。
第三是1月到2月全国、一二三四线城市土地市场延续去年底的低迷、寒冷行情。
数据显示，1-2月全国300城各类用地成交建筑面积为1.8亿平方米，同比下降约28%。从土地出让金来看，全国300城各类用地成交2460.71亿元，同比下降63.18%。住宅用地共流拍地块199宗，流拍率为32.95%，较去年同期增长22.61个百分点，百强房企拿地额同比降幅也超过六成。
第四是楼市是否存在突破“两个18”（成交量超过18万亿元，成交面积超过18亿㎡）的趋势。
“两个18”一旦突破，说明楼市已经达到顶点，原因是无论怎么统计计算都不可能有更好的数据了。按照公开数据显示，2021年全国商品房成交金额达到18.7万亿，成交面积达到18.3亿平米，随着“两个18”的突破，楼市自然会出现“触顶反弹”的情况。如果无法突破，楼市已经到天花板。
第五是房价已经调整到位，继续调整易引起风险，影响经济、财政、金融、就业、投资。
楼市持续4年多的调控下，过去几年的房价涨幅在持续收缩，意味着房价去杠杆的空间在持续收缩，换言之住房的投机属性在逐渐消除。特别是进入2021年后，在“房地产贷款集中制”、“三道红线”、“限购限贷限售令”、“两集中”的硬核调控措施下，房价更是出现了罕见的持续下跌情况。
